何谓房改房？购买、出售房改房应注意哪些环节？ 房改购买13年后平价出售过户他人，法院为何不支持无效、返还？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-155）

何谓房改房？购买、出售房改房应注意哪些环节？

房改购买13年后平价出售过户他人，法院为何不支持无效、返还？

---黄某诉卞某3房屋买卖合同纠纷（二审）案例解析

【关键词】

房屋买卖  平价过户 确认房屋买卖合同无效 借名、代持关系  合同无效  丧失行为能力  笔迹鉴定

【要点提示】

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，出卖人主张其与买受人签订的合同无效，但是出卖人提交的证据不足以证明双方系为了报销供暖费而将房屋过户至买受人名下，故出卖人的该项请求，法院未支持。出卖人如欲追回房屋，需另行组织证据或另择理由起诉。

【当事人信息】

原告：黄某（出卖人、上诉人）

被告：卞某3（买受人、被上诉人 ）

注：黄某与卞某3系母女关系

【案情简介】

卞某1和其父亲、卞某3都是某公司的员工，1987年其父亲过世后，涉案房屋继续由其母亲黄某承租。 2000年10月15日房改，黄某与某公司签订《房屋买卖契约》，约定黄某购买涉案房屋，房价款43298元。2013年11月5日，黄某与卞某3签订《存量房屋买卖合同》，约定黄某将其名下的涉案房屋出售给卞某3，房价款43010元。同日，卞某3取得该房屋所有权证书。后黄某主张其与卞某3之间既不属于房屋买卖合同关系也不是赠与关系，只是为了报销供暖费的类似代持、借名关系，房屋所有权仍应当归属于黄某。卞某3主张其与黄某之间应当是黄某为了履行当时对于卞某3出资购买涉案房屋而形成的房屋买卖合同关系，并不存在是为了报销供暖费的类似代持、借名关系，当时在90年代购买时就称谁出资就归谁，涉案房屋只是挂着黄某的名字，所以涉案房屋的实际所有权人始终就是卞某3，只是之前一直登记在黄某名下而已。双方争执不下，黄某遂向法院起诉请求：1.确认其与卞某3于2013年11月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.卞某3将涉案房屋过户回其名下。

【法院判决】

一审：驳回黄某的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、房改购买13年后平价出售过户，法院为何不支持无效、返还？

出卖人黄某认为双方系为了报销供暖费而将房屋过户至买受人卞某3名下，此行为属于以合法形式掩饰非法目的，但黄某提交的证据不足以证明双方系为了报销供暖费而将房屋过户至卞某3名下，因此黄某起诉合同无效的证据不足，法院难以支持。同时，黄某依据合同无效而要求返还房屋，因双方合同未被法院确认无效，故黄某的该项请求，法院不予支持。黄某如欲追回房屋，需另行组织证据或另择理由起诉。

二、何谓房改房？购买、出售房改房应注意哪些环节？

房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

“房改房”俗称单位房，由于历史的原因，这些房子一般地段优越，且拥有较为成熟和完善的配套设施，成为二手市场上广受热捧的产品。但究竟什么样的“房改房”才能买？购买、出售时应该注意哪些环节呢？

1、弄清“房改房”产权

“房改房”不同于商品房，弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。二手房市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和部分产权。当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

此外，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”，不可以随便出售。

2、看看房子有无“前科”

和二手商品房买卖一样，购买前同样要弄清“房改房”的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，“房改房”不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着“房改房”就成了新房子。消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定“房改房”的实际“年龄”。

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

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